Primeiro aluguel: o que conferir antes de assinar o contrato

Antes de assinar, confira cinco pontos: se há uma única garantia, se a vistoria de entrada descreve o estado real do imóvel, como é calculada a multa de saída, qual índice reajusta o aluguel e quem paga cada despesa. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) regula quase tudo isso, e a própria lei diz que são nulas as cláusulas que tentam driblar os objetivos dela.

Primeiro confirme que o imóvel e o dono existem

O golpe mais comum do primeiro aluguel acontece antes do contrato. Um anúncio com preço abaixo da região, um "proprietário" que mora em outra cidade e não pode mostrar o imóvel, e um pedido de sinal por Pix para "segurar" a vaga. Depois do pagamento, o contato some.

Algumas regras simples evitam boa parte do problema:

• Não pague nada antes de visitar o imóvel por dentro.
• Peça a matrícula atualizada do imóvel, documento emitido pelo cartório de registro de imóveis. Pelo Código Civil, a propriedade se transfere com o registro, então é a matrícula que mostra quem é o dono.
• Compare o nome da matrícula com o de quem vai assinar o contrato. Se for outra pessoa, peça a procuração ou o contrato com a imobiliária.
• Se houver corretor, peça o número de registro dele no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e confira no site do conselho.
• Pague sempre para a conta de quem aparece no contrato, nunca de um terceiro.

Se já caiu num golpe, o guia sobre Pix errado ou golpe explica o que fazer com o banco e com a polícia.

Garantia: só uma por contrato

A Lei do Inquilinato lista quatro modalidades de garantia:

• Caução: em dinheiro ou em bens. Em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel, e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, com o rendimento voltando para você na devolução.
• Fiança: uma pessoa (o fiador) se compromete a pagar se você não pagar.
• Seguro-fiança: uma seguradora cobre a dívida; o prêmio do seguro é pago pelo inquilino.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: pouco comum para quem está começando.

A lei proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e trata essa exigência como contravenção penal. Fiador mais caução, ou caução mais seguro-fiança, não pode.

Outra regra útil: o proprietário não pode exigir aluguel adiantado, salvo em locação para temporada ou quando o contrato não tem nenhuma garantia.

Vistoria de entrada: fotografe tudo

Na saída, você precisa devolver o imóvel no estado em que recebeu, descontado o desgaste do uso normal. Sem registro da entrada, fica a sua palavra contra a do proprietário.

A lei diz que o proprietário deve fornecer, se você pedir, uma descrição detalhada do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Peça. E faça a sua parte:

• Fotos e vídeos de cada cômodo, com data, antes de levar os móveis.
• Teste tomadas, interruptores, torneiras, descarga, chuveiro, portas e janelas.
• Procure manchas de umidade, rachaduras, azulejos soltos e pisos quebrados.
• Anote tudo no laudo antes de assinar e guarde uma cópia.

Defeitos que já existiam antes da locação são responsabilidade do proprietário, pela lei. O registro da entrada é o que prova que eles já estavam lá.

Multa por sair antes do prazo

Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, salvo nas situações previstas na lei, como falta de pagamento. Você, por outro lado, pode sair antes pagando a multa combinada, que precisa ser proporcional ao tempo que falta.

Num exemplo simples: contrato de 30 meses, multa de três aluguéis e aluguel de R$ 700. A multa cheia seria R$ 2.100. Se você sair faltando 10 meses, paga a parte proporcional: R$ 2.100 × 10 ÷ 30 = R$ 700.

A lei também dispensa a multa quando a saída acontece porque o empregador transferiu você para trabalhar em outra localidade, desde que você avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Quem paga o quê

A Lei do Inquilinato separa as despesas assim:

Se o boleto do condomínio vier com tudo junto, você pode pedir a comprovação das despesas cobradas. E desconfie de cobrança de "taxa de cadastro" do inquilino: a lei põe as despesas para checar a idoneidade do pretendente e do fiador na conta do proprietário.

Reajuste e recibo

Confira no contrato qual índice corrige o aluguel e de quanto em quanto tempo. O comum é uma vez por ano. A lei proíbe atrelar o aluguel ao salário mínimo, à variação do câmbio ou a moeda estrangeira.

Faça a conta do reajuste antes. Imagine um aluguel de R$ 700 e um índice hipotético de 5% no ano: R$ 700 × 1,05 = R$ 735. Se essa diferença já aperta, o imóvel está no limite. O guia sobre quanto pagar de aluguel ajuda a ver se o valor cabe.

Pelo recibo, a lei obriga o proprietário a entregar recibo discriminado do que você pagou, e proíbe quitação genérica. Pague por meio rastreável e guarde todos os comprovantes até o fim da locação.

Cada contrato tem detalhes. Se alguma cláusula parecer abusiva, o Procon da sua cidade ou a Defensoria Pública podem orientar.